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제 목 재건축[일반분양둔촌주공[강남,은마,압구정,대치동,층수35f제한

*마곡9단지 전체1529세대중/임대567세대/분양962세대 [*84m2 w6.3~7, *59m2 w4.7~5.2]

*전매10년제한(거주없이)*계약금15% *중도금40%, *LTB40%적용 *입주2021.02
*서울주택도시공사
소득 기준은 생애 최초 유형일 경우에만 도시근로자 가구당 월평균 소득 100% 이내
노부모부양, 다자녀, 신혼부부(외벌이)일 경우 120% 이내, 맞벌이 신혼부부 130% 이내다.
일반분양분은 소득 기준을 따지지 않는다. 3인 이하 가구 기준 월평균 소득액 *100%5554983만 원, *120% 이내는 6665980만 원,

*130% 이내는 7221478만 원 등이다.[출처] '마곡9단지' 분양 서울주택도시공사 강서구에 공급|작성자 sinmina89

 정부 규제로 반값 분양이번 봄 `로또아파트` 장만 기회
건설사 분양팀장에게 듣는 내집 마련 청약 전략
*둔촌 주공 학군·교통망 뛰어나 `강추` 가점 부족 30, 미계약분·중소형 주목
특별공급 미달땐 신혼부부 7년이내 당첨에 유리
주택도시보증공사(HUG)의 분양가 강화 올해20205월부터 민간택지 분양가상한제가 적용
주변 시세보다 저렴한 `로또` 아파트가 쏟아질 예정이다. 부동산114에 따르면 올해 전국 분양 예정 민영 아파트는 총 325000여 가구다.

입지가 좋은 곳에 공급되는 새 아파트가 많아
*`청약홈`에서 본인 가점도 확인하고 미리 준비해야 한다.
올해 주목할 만한 청약 단지를 추천한다면.
조 팀장=올해 21000가구가 분양 예정 현대 포함 4개사가 함께 짓는 강동구 둔촌주공 아파트 재건축 주목된다. 분양가가 확정되지는 않았지만 조합원 분양가(3.33500만원)보다 낮게 책정될 분위기다. 송파구가 3.36000만원에 육박하는 상황에서 로또나 다름없다.
*분양가(조합원 3.33500만원) 일반분양가는 낮게될 예정,,,

*더블 역세권(둥촌동역5, 9호선)에 초··고교가 다 있다

[목동-둔촌동 자동차50(대중교통1시간)]

[광신고-둔촌동 자동차40(대중교통1시간10)]

주의사항

*주택도시보증공사(HUG) 민간택지 분양가상한제가 적용[20205월 이후 신청유리]

*주택 보급 10년 이상 비중, 소득 대비 집값 수준, 대출 규모 등으로 리스크를 관리한다.

*주변 아파트 노후도 조사가 필수다.

*산업 기반이 약하고 인구가 감소하는 지역은 피하라.

*인근 중개업소 시세파악과 거래값 혐오시설 여부 등 주변 정보를 파악해야 한다.

*올 주택시장 전망은.

조현욱 현대건설 브랜드마케팅팀장=유동성이 풍부하니 청약 시장은 좋다.

양극화 상황에서 중심부 청약이 많아 기대가 크다.

기존 주택은 대출 규제 와 실거래가 조사 확대로 거래량·가격 동반 약세가 불가피

정 팀장=올해 25개 현장 28000가구가 분양 예정이다. 작년 밀린 물량 탓에 상반기에만 18곳이 예정돼 있다. 과천 제이드자이는 분양가 3.32200만원 선인데 시세가 4400만원이라 소위 `반값 아파트`가 됐다.

*방배6구역 대림 아크로파크브릿지 자금 여력이 있는사람.5월 이후. 서울은 연말에

청약 가점이 낮은 30대에게 틈새 전략 추천한다면.

조 팀장=아무리 경쟁률이 높아도 저층 등 미계약분이 발생해 인터넷이나 선착순 추가 모집을 하는 경우가 발생한다. 관심 단지는 계약일 이후 견본주택이나 분양 홈페이지에서 정보를 잘 챙겨야 한다.

김 팀장 =선호도가 높은 중대형보다는 중소형(85미만)이 승률이 높을 수 있다.

특별공급 미달 공략법은.

정 팀장=특별공급은 미달되면 신혼부부가 우선으로 채워진다. 7년으로 기간 늘어 2자녀라면 당첨이 확실시된다.

이 그룹장=신혼부부와 장애인 특공이 많은 반면 다자녀·노부부 부양 특공은 미달되는 편이다.

견본주택 200% 활용법은.

정 팀장 =견본주택 전화 상담은 연결이 어렵다. 앱이나 카톡 문의로 사전 정보를 확인하라.

조 팀장=상담요원에게 가점에 맞는 당첨 평형을 추천받고, 향후 `줍줍` 기회가 생길 때 알려달라 부탁하는 게 좋다.

*은마35층 신청.(현재14층건물) 20171027 *압구정. 대치동. 35층 같이갈 가능성높다.

[뉴스&분석] `35층 규제` 궁색한 변명

서울시 "경험상 적합"성냥갑 집만 지으라는 말 서울시 "도시관리에 일관성있는 기준 필요"

전문가 "남산주변도 35층 괜찮다는 뜻이냐"

김기정,김강래 기자 입력 : 2017.02.09 18:01:11 수정 : 2017.02.09 22:50:18

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서울시가 최근 논란이 되고 있는 강남 재건축 35층 층수 제한을 그대로 유지하겠다는 뜻을 분명히 했다. 하지만 그 이유에 대한 해명에 설득력이 부족해 궁색한 변명이란 지적이 나오고 있다.

그동안 서울시는 법이나 조례가 아닌 가이드라인을 근거로 한강변에 획일적 경관을 만드는 '35층의 덫'에 빠졌다는 비판을 받아 왔다.

9일 기자회견을 자청한 서울시는 "일부 왜곡된 주장과 잘못된 인식으로 기준이 흔들리는 것은 바람직하지 않다"35층 층수 제한에 대한 비판을 하나하나 반박했다. 김학진 서울시 도시계획국장은 35층이라는 숫자가 나온 근거에 대해 "용도별 용적률의 비례성을 분석했을 때 35층이 수용 가능한 숫자"라며 "경험적으로 봐도 적절한 층수"라고 설명했다.

용적률이 150%'1종일반주거지역'4, 200~250%'2종주거지역'이 최고 25층이니 용적률이 최대 300%3종주거지역은 35층이 적합하다는 논리다. 또 층수 규제가 없었던 과거 사례를 봐도 300% 용적률 제한 때문에 평균 35층을 넘는 아파트가 많지 않았다는 것이 서울시 설명이다.

전문가들은 서울시 주장에 대해 여전히 "어떻게 '35'이라는 숫자가 나왔는지 이해가 안 간다""오히려 궁금증만 늘었다"고 비판했다. 서울시는 이날 과거 사례를 언급하면서 용적률 300% 기준 아파트 층수의 분포나 평균 높이 등 구체적인 통계를 제시하지 않았다. 특히 경험상 적합하다는 얘기는 과거에도 되풀이했던 입장이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "여전히 과학적인 근거가 없고 납득이 안 간다""기술과 환경은 계속 변하고 있는데 과거 사례를 근거로 규제를 한다는 것은 맞지 않는다"고 했다.

특히 이미 용적률이라는 규제가 있는 상황에서 층수를 또 제한하는 것이 '이중 규제'라는 지적도 나온다. 10대 건설사 임원은 "현실적으로 용적률과 층수를 모두 규제하면 '박스형' 건물을 지을 수밖에 없다"고 했다. 서울 한강변에 답답한 '성냥갑' 스카이라인을 만든 주범이 바로 용적률과 높이 제한 중복 규제라는 지적이다.

서울시는 2009년 마련한 한강공공성 재편계획을 소개하며 당시에는 25% 기부채납을 조건으로 50층 이상 초고층 단지를 허용했지만 지금은 기부채납 비율이 15%로 내려갔으니 층수도 조정돼야 한다고 주장했다. 하지만 아파트 재건축의 공공성을 강화하기 위해 땅·도로·임대주택 등을 기부채납 받는 것과 층수를 제한하는 규제는 무관하다는 지적이다.

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이날 서울시는 현 높이 제한에서도 얼마든지 다양한 층수 구성이 가능하다며 획일적 경관 형성 비판에 대해 목소리를 높였다. 김 국장은 "한남3구역 사례를 보면 주어진 개발 밀도를 충족하면서 다양한 스카이라인을 구현했다"고 소개했다.

 전문가들은 오히려 한남3구역이 층수 규제의 피해 지역이라며 "왜 하필 한남3구역을 사례로 제시했는지 모르겠다"는 분위기다. 심 교수는 "한남3구역은 남산 앞에 위치해 있으니 남산을 보존하기 위한 특수한 사례"라고 설명했다. 이번 35층 규제 논란과는 차원이 다르다는 것이다. 한남뉴타운 일대는 층수 등 각종 이견으로 15년 가까이 개발에 어려움을 겪고 있다. 또 한남3구역은 우선 대다수 강남권이나 한강변 재건축 단지와 다르게 산 주변 단지라 평지가 아니다. 단지마다 환경이 다른 특수성을 고려하지 않은 부적절한 사례라는 평가다.

 특히 한남3구역은 최고 22층으로 층수를 낮추는 대신 건폐율이 43%로 올라가 건물과 건물 사이 공간이 없어 답답하다는 평가를 받고 있다. 이처럼 용적률 제한이 있는 상황에서 무리하게 층수를 낮추면 건폐율(건물이 용지에서 차지하는 비율)이 상승해 단지 사이 간격이 줄어든다. 박 위원은 "건폐율이 20%를 넘는 단지를 실제 가보면 건물 사이 거리가 너무 짧아서 주거 쾌적성이 다소 떨어진다"고 설명했다.

 그러나 서울시는 이날 기자회견에서 용적률 300% 기준으로 건폐율 20%의 건물을 짓는다면 평균 높이가 15층에 불과하다는 논리로 35층 규제를 정당화했다.

 서울시는 35층 규제는 이미 시민들과 전문가들의 의견을 충분히 수렴해 만든 정책이라고 설명한다. 그러나 이석주 서울시의원은 "당시 상황을 보면 시민 의견 192건 중 높이에 대한 얘기는 한 건도 없다"고 밝혔다. 충분한 공론화가 안 돼 시민들이 의견을 제시하지 못했다는 것이다.

 전문가들이 공통적으로 지적하는 내용은 서울시의 획일적인 규제다. 서울시는 이날 기자회견 중 높이관리 기준의 주요 정책 방향이 '서울 모든 지역의 예측 가능한 관리'라고 규정했다. 김 국장도 "서울시는 개별 단지 차원이 아닌 도시 차원에서 관리하고 하는 만큼 일관성 있게 기준을 적용해 나갈 계획"이라고 밝혔다.

 이에 대해 심 교수는 "서울시가 모든 지역을 똑같이 바라보고 규제를 하는 것 자체가 문제"라고 말했다. 심 교수는 "각 단지나 지역별로 자연 환경과 여건이 다른데 어떻게 35층을 절대적인 기준으로 활용하나"라며 "그렇다면 남산 바로 앞에 35층을 지어도 된다는 뜻인가"라고 쓴소리를 쏟아냈다.

 일각에서는 각 단지나 지역별로 기존의 서울시 도시계획위원회가 아닌 별도의 '특별위원회'를 꾸려서 층수 등 규정을 결정해야 한다고 조언한다. 한 전문가는 "서울시가 기자회견에서 언급한 뉴욕 맨해튼 배터리 파크의 경우에도 특별위원회를 별도로 꾸려서 심사했다"고 설명했다.

 한편 이날 서울시는 잠실과 대치동 높이 규제에 대한 뚜렷한 입장 차이를 표명했다. 김 국장은 "잠실 주공5단지는 잠실이라는 지역적 특성 때문에 광역중심에 해당하는 공공기능이 도입된다면 용도를 준주거로 변경해 최고 50층까지도 논의가 가능하다"고 말했다. 하지만 대치동 은마아파트에 대해서는 김 국장은 "35층 이상 논의를 할 수 있는 지역 자체가 아니다"고 못 박았다. 현재 은마아파트는 최고 49층의 재건축 심의안을 준비해 구청 공람을 거치고 있다.

 이에 대해 잠실주공 5단지는 잠실역과 인접한 준주거지역에 들어설 4개 동뿐 아니라 주거지역인 단지 중앙에 들어서게 될 4개 동도 50층 재건축을 허용해야 한다며 입장을 굽히지 않고 있다. 잠실동에 있는 한 공인중개소 관계자는 "서울시가 허용하겠다고 밝힌 부분이 잠실역과 인접한 지역을 준주거지역으로 용도 상향해 최고 50층짜리 4개 동을 짓는 것인데 이미 재건축 계획안에 담겨 있다""종상향에 따른 50층 재건축이 가능할 것으로 보여 다행"이라고 환영했다.

 대치동 은마아파트 인근 한 중개업소 대표는 "잠실주공5단지에 50층 재건축을 허용하고 은마나 압구정 현대는 불허할 경우 주민 불만이 극에 달할 것"이라며 "최고 50층 재건축을 불허할 거라면 모든 단지에 불허해야지 일부는 허용하고 일부는 허용하지 않는다는 것은 문제"라고 주장했다.

 아울러 압구정 현대아파트 인근 A공인 대표는 "압구정 현대는 주민 의견도 아직 수렴되지 않은 상황이어서 재건축이 제대로 시작되려면 최소 35년은 기다려야 할 것으로 보인다""주민들은 일단 35층이든 50층이든 지켜보자는 분위기"라고 말했다.

 인근 다른 중개업소 관계자는 "주민들은 몇 년 뒤 재건축이 본격 추진될 때 정책이 또 어떻게 바뀔지 모르니 그때 가서 고민하겠다는 입장"이라면서도 "잠실주공5단지에 50층 재건축을 허용한다면 다른 단지들도 허용해야 하는 것 아니냐 주장하고 있다"고 말했다.

[김기정 기자 / 김강래 기자]


 

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