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제 목 재건축[시세표,분양가[부담금 표 & 사업단계별[개발이익환수 `폭탄`반포

*시세값[실거래가] 목동6단지 전용 48㎡[20# 토지 43.31㎡  매매10.5~11.0억원 2019.12.12기준

*시세값[실거래가] 목동6단지 전용 48㎡[20# 토지 43.31㎡  매매10.5~11.0억원 2019.12.12기준
                         목동2단지 전용142㎡[55# 토지128.63매매24.~25.억원 [2018년 초 18억원]2019년.기준

*실거래가     목동2단지 전용14255# 7층22억 [55# 4층21억5천만원 2019.12.12기준


 

  *재건축 초과이익환수제 5년 만에 '합헌 결정' (헌재 "재산권 침해 아니다)

헌법재판소가 재건축 초과이익 환수제에 대해 합헌 결정을 내리면서 재건축시장이 크게 위축될 전망이다.

*초과이익환수 부담금액 예상 13569만원 이상 서울 반포현대아파트.

서울 강남권 주요 지역 재건축 조합원은 1인당 적게는 수억원에서 많게는 10억원이 넘는 부담금을 내야 할 전망이다. 민간택지 분양가 상한제까지 시행되며 수익성이 악화된 상황이어서 강남권 재건축 사업이 올스톱될 것으로 전문가들은 예상했다.

 헌재는 20149월 서울 용산구 한남연립 재건축 조합이 미실현 이익에 대한 과세는 과도한 재산권 침해라며 제기한 위헌 소송에서 27일 재판관 전원 합헌 결정을 내렸다.

재건축초과이익환수에 관한 법률3조 등이 평등·비례·법률 명확성의 원칙과 재산권 침해 여부 등을 고려할 때 헌법에 위반되지 않는다고 판단했다. 헌재는

재건축부담금이 공시지가 통해 산정되고 상승분, 개발이익이 정당하다고 판시했다.

*재건축초과이익환수제는 아파트 재건축에서 조합원이 얻은 이익을 일부 환수하는 제도다.

조합원 한 명당 3000만원 이상 개발 이익을 얻을 때 초과분의 최대 절반을 회수한다.

2006년 노무현 정부 때 처음 도입됐다.

한남연립 조합은 20129월 정부가 조합에 1인당 5500만원의 부담금을 부과했다는 이유로 20133월 첫 위헌법률심판을 신청했다. 하지만 20147월 서울행정법원에서 기각됐다. 이후 20149월 다시 헌법소원심판을 청구하며 재판이 본격화했다.

전국 지방자치단체에서 재건축부담금을 통지한 조합은 모두 16곳으로, 부담금 총액은 1254억원이다. 국토교통부 관계자는 헌재의 이번 결정으로 재건축 사업에서 발생한 과도한 개발이익을 거둘 수 있게 됐고, 이를 통해 주택시장 안정과 사회적 형평을 기하는 데 도움이 될 것이라고 말했다.

지난해20184월 서울 송파구 잠실주공5단지 등 11개 재건축 조합이 제기한 위헌 소송도 각하 결정을 내렸다. 준공 인가 이후에야 청구인들이 재건축부담금 부과 대상일지 여부가 결정되기 때문에 소송을 제기한 조합들이 현재 기본권을 침해받고 있지 않다고 판단했다.

전문가들은 이번 합헌 결정으로 서울 강남 재건축 사업이 줄줄이 중단될 것으로 내다봤다.

*서울 송파구 문정동 136’ 조합원 작년 1인당 평균 5795만원의 부담금 예정액이 통보

*서초구 반포현대아파트 작년20185월 강남권에서 두 번째로 규모가 컸다.

조합이 최초 제시한 부담금 (850만원)보다 16배 많은 예상액(13569만원)이 통보됐다.

*강남권 재건축 아파트 조합원이 내야 하는 초과이익환수 부담금이 최고 84000만원 추산

*서울 재건축아파트 20개 단지를 대상으로 시뮬레이션한 결과다.

*강남4(강남·서초·송파·강동) 15개 조합원 1인당 초과이익 부담금은 평균 44000만 추산

강남4구가 아닌 5개 단지의 조합원당 평균 부담금은 14620만원인 것으로 산출했다.

강남권 단지 중에서 부담금이 가장 많은 곳은 84000만원이었다.

3개 단지는 6~67000만원, *가장 적은 단지는 16000만원이었다.

분양가 상한제까지 겹친 터라 강남권 재건축이 올스톱될 가능성이 높다고 전망했다.

2014년 재건축 조합을 설립한 대치동 대치쌍용2 아파트는 작년 시공사까지 선정하고도 재건축 사업을 중단했다. 재건축 초과이익환수제를 적용받으면 조합원 분담금이 대폭 늘어나 재건축 사업성이 저하될 것이란 판단에서다.

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*강남 래미안 리더스운 분양가,

===준공되면 억대 부담금, 보유세-양도세 압박도 첩첩===.

완료시점 살기도 팔기도 어려워… 재건축 아파트 딜레마 


 ===재건축 부담글 추정액 차이 왜 나나==

재건축부담금=[종료시점 주택가액-(개시시점 주택가액+정상주택가격 상숭문 총액

개발비용)x부과율 이 중 종료시점 주택가액(조합원 분양가. 일반분양가격 등)

개발비용(공사비.설계감리비.조합운영비.기부채납 비용등)을 각각 유리한 방식으로 계산했기 때문. 

재건축 부담금 사업단계별 부과 절차

사업시행인가

고시 후 3개월 내 산정자료 제출

(시공사 미선정 시 계약 후 1개월

자료 제출 30일 이내 예정액 통지

조합원별 산정액 반영해 관리처분계획 수립

관리처분인가 조합이 원하면 사전징수 가능

준공

1 개월 내 산정자료 지자체에 제출

3 개월 내 실제 부담금 사전 통지 확정 부담금 부과 후 6개월 내 납부

재건축 초과이익 규모에 따른 부담금

조합원당초과이익 부담금

3000만원 면제

5000만원 200만원

7000만원 600만원

1억 원 1600만원

3억 원 11500만원

5억 원 21500만원

10억 원 46500만 원

분쟁 발생 가능성 예)

20143116250만원에 구입 한사람,

20165165000만원에 구입 한사람, 초과이익 계산시 분쟁발생 할수도있다
                        ◆ 재건축 이익환수 `폭탄`반포 1단지 9억씩 낼판

 서울 강남 재건축 시장의 최대 관심사로 떠오른 '재건축초과이익환수제'가 내년 부활하면 일부 단지는 조합원 1인당 무려 10억원에 가까운 부담금을 내야 하는 것으로 나타났다. 또 시세차익과 관계없이 준공 당시 조합에 등재된 조합원이 환수금을 내야 하기 때문에 적용 단지의 경우 환수금을 피하기 위한 '폭탄 돌리기'식 거래가 이뤄질 수 있다는 지적도 나온다.

3일 매일경제신문은 신한은행에 의뢰해 재건축초과이익환수금 적용 가능성이 높은 주요 단지를 대상으로 시뮬레이션을 했다. 그 결과에 따르면 반포주공1단지(1·2·4주구)의 경우 조합원 1인당 부담해야 할 환수금이 평균 93993만원에 달하는 것으로 계산됐다. 대치쌍용2차와 잠실주공5단지 조합원도 각각 31624만원, 28694만원의 환수금을 내야 할 것으로 추산됐다.
재건축초과이익환수제는 재건축으로 인해 인근 지역에 비해 상대적으로 이익이 크게 발생할 경우 국가가 이를 환수하는 제도다. 집값이 급등했던 2006년 부동산 시장 과열을 막기 위해 처음 도입됐다. 이후 부동산 시장이 냉각되자 정부와 국회는 2012년과 2014년 두 차례 적용을 유예했으나 올해 말로 종료된다. 내년부터는 재건축 단지에 조합원 1인당 평균 이익이 3000만원을 넘을 경우 초과 이익금의 10~50%까지 세금으로 내야 한다.
이번에 시뮬레이션을 한 3개 단지는 현재 재건축조합설립인가 단계로 올해 말까지 관리처분인가를 신청해야만 초과이익환수금 부과를 피할 수 있다. 시뮬레이션 결과는 미래에 발생할 수 있는 초과이익환수금을 현재 자료로 추정한 것으로 실제 부과금과는 다를 수 있다. 하지만 초과이익환수제가 내년에 부활할 경우 적용 대상 아파트 보유자들의 부담을 가늠해볼 수 있다.
투자자들은 특히 환수금이 '조합'에 부과된다는 점도 주의해야 한다. 현재 법적으로는 완공 후 4개월 내에 환수금을 조합에 부과하도록 돼 있다. 따라서 준공 시점에 해당 아파트를 보유해 조합원으로 등재돼 있다면 해당 조합원은 시세차익 여부와 관계없이 세금을 내야 하는 상황이 벌어지게 된다. 반면 아무리 많은 이익을 봤더라도 준공 이전에 매도했다면 환수금 부담에서는 벗어난다.    *김기정 기자 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]                 www.hous.kr

---재건축 초과이익환수금[부담금]---


* 최근 집값 상승세 5년지속 가정해 부담금 산출 반포현대 부담금 산출 어떻게
재건축 초과이익환수금의 취지는 재건축으로 발생한 초과이익의 일정 비율을 부담금으로 걷어들이겠다는 의미다. 
재건축 종료 후 가격(재건축 준공 인가 때 가격)에서 재건축 시작 전 가격(추진위원회 설립인가 때 가격)과 개발비용을 빼면 재건축 덕분에 증가한 주택가치가 된다. 재건축 단지 주택가치 상승분에서 같은 기간 주변 아파트 시세 상승분을 뺀 것이 바로 재건축 초과이익이다. 0~50%의 계단식 누진세율을 곱하면 재건축 초과이익환수금이 계산된다.

이를 조합원 수로 나눈 값이 조합원 개인이 부담해야 하는 금액이 된다. 서초구청은 반포현대의 재건축 종료 후 주택 가격을 1155억원으로 예측했다. 80가구였던 반포현대가 재건축 후에는 임대아파트와 일반분양을 합해 총 108가구가 된다. 이때 조합원 분양분은 977억원, 일반분양분은 162억원, 임대아파트 가치는 16억원으로 계산했다. 일반분양분과 임대아파트 가치는 시공사가 제출한 자료를 근거로 삼았고, 조합원 분양분은 과거에 보인 상승세가 미래에 이어진다는 가정하에 계산한다.
첫 번째 논란은 반포현대의 현재 시세다. 80가구에 불과한 반포현대는 최근 실거래된 시점이 작년 6월로 9억6500만원에 거래됐고 그 후에는 실거래된 적이 없다. 작년 6월 이후 서울 전역의 집값이 크게 올랐기 때문에 현재 시세를 잘 산정하는 것이 중요하다. 서초구청 관계자는 "반포자이, 반포리체 등 주변 단지의 3.3㎡당 가격을 평균해서 구했다"고 설명했다. 그렇게 해서 계산된 가격이 3.3㎡당 4500만원이다. 더 큰 차이는 완공 후 가격 계산에서 나왔다. 반포현대는 추진위원회가 설립된 2015년 당시 감정가액이 4억7825만원이었고, 그때부터 지금까지 기록했던 상승세가 준공시점인 2023년까지 5년간 이어진다면 주택 가치가 12억2125만원이 된다고 서초구청은 계산했다.
반포가 서초구 내에서 그동안 높은 가격상승률을 보여왔기에 재건축 완료 시까지 서초구 아파트 평균 시세는 반포현대보다 작게 상승할 것으로 내다봤다. 그렇게 계산한 정상주택가격 상승분이 98억2000만원이다. 반포현대의 시공사인 동부건설은 개발비용으로 401억8000만원을 계산했다. 이 계산에 따른 초과이익은 108억5520만원이다. 누진세율을 감안해 계산하면 1인당 초과이익환수액 부담금은 1억3569만원이 된다.
이달 2일 조합은 가구당 850만원을 부담한다고 계산했지만, 이는 현재 시세와 미래 상승률을 모두 낮춰 잡은 것이라는 게 서초구청의 설명이다. 하지만 이때는 현재 시세 부분만 바로잡으라고 얘기해 조합은 지난 11일 약 7157만원의 예정 부담금을 제출했다. 이 역시도 서초구청과 한국감정원이 보기에는 문제가 많았다. 여전히 조합이 산정한 현재 시세가 서초구청이 판단한 가격보다 낮았고, 미래 가격상승률이 과거 가격상승률보다 낮다고 가정했기 때문이다. 현재 시세를 더 높이고 미래 가격상승률을 더 높인 결과 1억3569만원의 예정 부담금이 계산됐다. 
이에 대해 조합은 반발하고 있다. 반포현대 조합 관계자는 "온갖 부동산 규제가 쏟아져 강남 집값이 소폭 하락하고 있는 상황"이라며 "집값을 잡겠다는 정부가 미래 가격상승률을 과거와 같다고 가정한 것은 자가당착"이라고 주장했다.

 반포현대에 부담금 예정액을 통보하기 직전, 서초구청은 한국감정원에도 조합이 제출한 자료를 공유했다. 한국감정원은 1억4000만~1억5000만원 수준이 될 것으로 예상했지만, 서초구청은 이보다 소폭 작은 금액을 조합에 통보했다. 
국토교통부 관계자는 "보수적으로 부담금을 산정하는 조합 말을 그대로 믿지 말고 신중하게 산정하라"고 주문했다. 그는 "부담금을 충분히 사업비로 잡아놔야 조합원들이 나중에 추가로 부담금을 낼 일이 없다"며 "많이 걷었다가 돌려받으면 기분 좋지만, 나중에 더 걷는다고 하면 심각한 문제"라고 말했다.  
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